Routekaart naar het kopen van een huis in Spanje

U heeft wellicht een idee over uw budget. Hou er rekening mee dat bovenop de prijs van de voorgestelde woningen, en dit niet enkel bij VIDA del SOL, er nog ongeveer 13 % aan extra kosten zijn voor onder andere BTW, advocaat/juridisch deskundige, notaris, zegelrecht en eigendomsregister. Zie detail hieronder

Meestal wordt de woning deels uit eigen en deels met hypotheek gefinancierd. Omdat de hypotheekmogelijkheden in Spanje anders liggen dan in België en Nederland is het raadzaam om dit eerst goed te bekijken. Een toekenning van een lening verloopt gemakkelijker vanuit uw basisomgeving. Rentetarieven in Spanje liggen in het algemeen hoger. Toch zijn Spaanse banken erg geïnteresseerd in buitenlandse klanten vanwege het lage risico.

BELASTINGEN EN KOSTEN

1. IVA (BTW): 10 % op residentieel vastgoed en 21% op gronden, garages en bergruimten.
2. Zegelrechten (voor Andalusië): 1.2%
3. Notariskosten: honoraria voor de notaris worden berekend volgens een met de overheid overeengekomen tariefregeling en is afhankelijk van de aard van aan- /verkoop en het aantal bladzijden van de definitieve koopakte. Elke notaris past hetzelfde honorarium toe voor hetzelfde concept. Het honorarium voor de aankoop van een doorsnee residentiële woning varieert tussen de 500€ en 1800 €. (excl. 21 % btw)
4. Inschrijvingskosten in het ‘Registro de la Propiedad’ (eigendomsregister): de kosten van toepassing bij inschrijving in het eigendomsregister worden berekend volgens een met de autoriteiten overeengekomen tariefregeling. Normaal zullen deze kosten ongeveer 50% tot 70% bedragen van het honorarium van de notaris.
5. Juridische kosten advocaat: 1% van de overeengekomen verkoopprijs + 21% BTW op die 1%

In geval van aankoop van een onroerend goed d.m.v. een nieuwe hypothecaire lening, dan zijn ook hier registratiekosten en notariële kosten van toepassing omdat het gaat over een afzonderlijke akte die geregistreerd dient te worden. Ook zegelrechten van 1.2% zijn van toepassing op het bedrag van de hypothecaire lening.

Eens u zicht heeft op uw budget gaan wij samen op zoek naar uw droomhuis. Wij contacteren u voor een analysegesprek en noteren alle punten die voor u belangrijk zijn. Hoogstwaarschijnlijk heeft u al enkele panden op het oog. Al of niet bij VIDA del SOL. Wij zullen samen met u de ligging bespreken en evalueren waarom ze al dan wel of niet interessant voor u kunnen zijn.

Weet dat wij toegang hebben tot alle nieuwbouwprojecten en herverkoopappartementen die aangeboden worden op deze kust. Vaak zijn de prijzen niet up-to-date. Wij zijn aangesloten op een database waar we de beschikbaarheid en de prijzen in realtime kunnen natrekken.

Vergaap U ook niet op de mooie foto’s! Wij weten u te informeren of het pand met de mooie foto’s wel in een goede buurt ligt en of er geen drukke weg naast ligt. We wijzen u op zowel alle voor- als nadelen van een bepaald pand of ligging. Wij geloven in objectiviteit, nuchterheid en niet in uitgesmeerde verkooppraatjes.

Om tot een goede aankoop over te gaan is het van wezenlijk belang dat u onze regio komt bezoeken en daar een tweetal dagen voor uittrekt. Dit bezoek bereiden we grondig voor op basis van de criteria die wij samen hebben opgesteld. Uit onze ervaring weten we dat u enkel een juiste beslissing kan nemen als u een 12-tal projecten hebt bezocht en een duidelijk overzicht hebt gekregen van de streek. Elke woning heeft zijn troeven maar ook soms zijn gebreken. Wij zijn de eersten die u daarop wijzen zodat u in alle objectiviteit een goede keuze kan maken.

Indien de woning nog gebouwd moet worden (off plan), tonen we u gelijkaardige panden of kijkwoningen van dezelfde bouwheer zodat u zicht krijgt op de gebruikte materialen en de afwerking. Alles wordt tastbaarder eens u ter plaatse met ons op stap gaat.

De huidige vraag naar vastgoed van klanten van binnen-en buiten Europa is hoog. Wij spelen kort op de bal en trekken, een paar dagen voor we de bezoeken afleggen, na of de panden nog beschikbaar zijn. We bieden eveneens de nieuwste opportuniteiten aan! Wij bezoeken tevens alleen projecten van promotoren die bankwaarborgen aanbieden en waarvan we zelf reeds andere projecten van bezochten. Gezien wij uiteraard niet alleen op de markt zitten en teneinde geen tijd te verliezen, worden alle bezoeken voorafgaand schriftelijk zorgvuldig op datum en tijd ingepland bij ieder project.

U vond de woning van uw dromen ! Nu is het belangrijk dat u dit pand zo snel mogelijk van de markt neemt. Alvorens dit kan georganiseerd worden dienen twee acties te worden ondernomen. Dit zijn:

1. Het kiezen van een juridische vertegenwoordiger/advocaat: Het is belangrijk dat u als koper u door een onafhankelijke raadsman laat bijstaan die gespecialiseerd is in de materie en die de juiste prijs van 1% ex BTW hanteert. VIDA del SOL kan u enkele onafhankelijke advocaten voorstellen die de juiste prijs hanteren en indien u wenst ook de Nederlandse taal spreken.
2. Aanvragen van uw NIE-nummer. (fiscaal identificatienummer)

JURIDISCHE VERTEGENWOORDIGER / ADVOCAAT
Volmacht : Kopers verlenen een volmacht aan een juridische vertegenwoordiger / advocaat in Spanje van hun keuze zodat hij voor hen kan optreden in het aankoopproces. Die volmacht laat hen toe formaliteiten te vervullen en de documenten te ondertekenen die betrekking hebben tot de aankoop van het onroerend goed en de eventuele hypothecaire lening. De volmacht wordt bekrachtigd door een notaris in Spanje (kosten +/- EUR 90.-) of op het Spaans consulaat in het thuisland.

De volmacht aan een juridische vertegenwoordiger / advocaat in Spanje kan ook door een notaris in uw thuisland bekrachtigd worden maar in dit geval dient deze beëdigd vertaald te worden en gelegaliseerd door middel van een apostillestempel volgens de regels van het Apostilleverdrag (Apostille of the Hague Convention) om rechtsgeldig te zijn in Spanje. Dit is duurder, vaak omslachtig en tijdrovend

Diezelfde juridische vertegenwoordiger / advocaat kan voor de koper het NIE nummer aanvragen. (Numero de Identidad de Extranjero). Het NIE nummer is een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders, bestemd voor de Spaanse belastingdiensten. U heeft dit nummer nodig om uw aankoop te laten registeren in het eigendomsregister, belastingen te betalen en allerlei nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, telefoon, etc.) te contracteren.

Om de door u uitgekozen woning snel uit de markt te halen is het belangrijk dat u een aanbetaling doet. Het bedrag varieert in verhouding tot de aankoopprijs van het onroerend goed maar ligt meestal tussen de 6.000 en 10.000 EUR. Het is belangrijk de reserveringspremie op een derdenrekening van u juridische vertegenwoordiger tot storten en niet rechtstreeks aan de promoter of aan een makelaar.

DUE DILIGENCE (“zorgvuldigheidsonderzoek’’)
De makelaar geeft de contactgegevens van de verkoper/ promotor door aan uw juridische vertegenwoordiger / advocaat. Van zohaast het voorschot onderweg is naar zijn derdenrekening, kan die op zijn beurt contact nemen met de verkoper / promotor om hem er op de hoogte van te brengen dat hij u, de koper vertegenwoordigd. Hij vraagt hierbij ook alle noodzakelijke documentatie op om zijn onderzoek te kunnen starten.

Het volgende zal worden nagetrokken:

• De wettelijke identiteit van de eigenaar/verkoper van het onroerend goed dat u wenst te kopen.
• Of het onroerend goed onder constructie wettelijk geregistreerd is in het Eigendomsregister (‘Registro de Propiedad’).
• Of het onroerend goed vrij van schulden en lasten is (hypothecaire leningen, verpandingen, etc., …).
• Of het onroerend goed over de vereiste en overeenstemmende bouwvergunningen beschikt, of het voldoet aan de plaatselijke wetten omtrent ruimtelijke ordening, of het over de “bewoonbaarheidsverklaring” en “de verklaring van eerste bewoning” beschikt welke afgegeven wordt door de gemeente.
• Of de bouwkundige specificaties en de kwaliteitsbepalingen overgedragen worden aan de koper en opgenomen worden in de bijlagen van de koopovereenkomst.
• Of zowel bankgaranties als verzekeringen geregeld zijn ter vrijwaring van alle gelden betaald aan de ontwikkelaar gedurende het bouwproces.
• Controle en analyse van de koopovereenkomst opgesteld door de ontwikkelaar zodat uw rechten gevrijwaard zijn.
• Vertalen van de verkoopovereenkomst zodat u duidelijk weet waar u aan toe bent.